Spansk ejendomsmarkedsrapport (August 2018)

De seneste tal vi kan bygge vores data på er fra juni.

Juni-salget i områder, der er populære hos udenlandske investorer, var et blandet billede med en betydelig vækst i nogle områder, mens salget på årsbasis faldt på andre områder. Salget faldt mest på Balearerne (-18%) og på de kanariske øer (-13%), hvor også markedet gik ned i de andalusiske provinser Almeria (-7%) og Malaga, Costa del Sol (-2 %). Salget blev endelig lidt positivt for Catalonien som helhed (+ 2%), selvom Barcelona og Girona stadig faldt.

Antallet af spanske boliger, der blev indskrevet i ejendomsregistret, steg i juni med to procent i forhold til samme måned sidste år, viser de seneste tal fra National Institute of Statistics (INE). Salget faldt imidlertid med 18% i Balearerne og med to cifre på De Kanariske Øer, hvilket tyder på, at væksten er ved at løbe ud på nogle vigtige kystmarkeder, der er populære hos udenlandske investorer.

Der blev i alt 40.305 spanske boliger indskrevet i delregistret i juni og 43.608, hvis du indgår subsidierede boliger (kendt som VPO), alt efter de seneste tal fra INE, baseret på kildedata fra den spanske landregistratorsammenslutning.

Køb og salg juni 2018 Spanien

Disse var salg registreret i registret, ikke konkrete salg, der fandt sted i måneden. For det faktiske salg i juni er tallene fra den spanske notarerforening mere rettidige, og viser at salget kun stiger 0,2% til 54,164, herunder VPO. Begge kilder viser, at det spanske ejendomsmarked fortsætter med at udvide, omend i mindre grad end de seneste år.

Nybyg salget indskrevet i juni faldt 11% til 7.041 og videresalg (gensalg) gik ned med 1% til 36.567, ifølge INE og inklusive VPO. Dette fald er det største siden april 2017, men kan afspejle manglen på nye boliger klar til levering, snarere end et fald i efterspørgslen. Off-plan salg er ikke registreret i disse tal, men forventes at være vokset markant i juni.

Spansk ejendomsmarkedsrapport for de enkelte områder:

San Roque (Sotogrande, osv.) Og landområder i nærheden.

Vi finder markedet stærkt og ser en mangel på ejendomme under 2M € euro. Ejendomme og lokaliteter nærmer sig generelt pre-crash niveauerne for 10 år siden. Lejlighedsmarkedet er solidt, så alt-i-alt er der tillid til fremtiden.

Brexit-effekten har gjort at den britiske efterspørgsel er faldet med omkring 10%, men valutakurser og andre faktorer kan også være en årsag.

Casares, Estepona og Benahavís
Det er stadig et nichemarked efter vores opfattelse. De bedste beliggenheder oplever en stærk efterspørgsel, mens de ældre ejendomme og dårligere beliggenheder stadig bliver solgt til gode priser.

Nye ejendomme og boliger der har gennemgået en omfattende renovering, er meget populære, især hvis de er klar til at bebo med det samme.

Udviklere købte jorden billigt i løbet af krisen eller har ofte gået sammen med de internationale fonde, der købte hele porteføljer med store rabatter fra banker og dermed nu kan sælge til konkurrencedygtige priser. Selvfølgelig skal disse boliger stige når anden og tredje fase bliver udbudt til salg, så investorerne kan få så meget for deres penge som muligt. Det skal dog siges at markedet føles anderledes end pre-crash årene, hvor der blev handlet uden omtanke og med umulige priser til følge.

Marbella
Uden tvivl et af de stærke markeder, hvor alle med undtagelse af de dårligste beliggenheder, viser god vækst. Priserne stiger betydeligt i de bedste områder, hvor gode ejendomme hurtigt bliver solgt til prisen. Nogle nybyggerier foregår, hvor PGOU Town Plan 1986 giver tilladelse, men på grund af denne begrænsning ser det ikke ud til, at engrosudviklingen bliver oplevet af nabokommuner. De, der er bygget, især i San Pedro de Alcántara og Nueva Andalucía, har en høj nordeuropæisk interesse og reserveres meget hurtigt i det nuværende marked.

Mijas, Fuengirola og Benalmádena

Vi flytter os lidt øst og pludselig er det et andet marked og andre udsigter, som vi tidligere har rapporteret. Lavere priser og mindre kendt som investering hot spots, har fået markedet bremset markant, selv lige over de sidste 4 til 6 uger. Årsager er angivet som varmt vejr i Nordeuropa, VM, Brexit frygt og dårlige valutakurser. Tilfældigt rapporterer bilforhandlere det samme fald i efterspørgslen.

Der er dog en stabilitet i priserne på videresalgsmarkedet, hvor sælger leverer 'realistiske' priser. Der er nybyggeri, men tilsyneladende ikke så meget som længere vestpå, og salget har været meget langsommere. Men der er meget nyt på vej til området og nogle nye projekter melder at der er solgt over 50% på blot 5 uger.

Generelt ser det ud til at være et meget mere prisfølsomt område, og forskellen pr m2 mellem nybyg og videresalgsboliger er derfor afskrækkende for de forsigtige potentielle købere. Uanset ejendomstypen skal ejendommen være af god kvalitet eller prissat derefter.

Der var en lille bekymring for, at der var en boble, der voksede, og måske ser vi her den første indikation på, at der er ved at komme styr på priserne.

Costa del Sol øst og 'Inland'
Den stigende ansøgning og opnåelse af AFO'er, der tillader "Regulering" af ejendomme, der var bygget ulovligt, har frigivet flere boliger på markedet, der kan købes trygt uden frygt for bøder, nedrivning eller benægtelse af elnettet.

For at opnå AFO-standarden skal en ejendom opbygges for at imødekomme bygningsreglementet og på grund af det og deres relative knaphed kan priserne ses som stigende. Købere af ikke-lovliggjorte ejendomme ved nu, hvad de skal gøre og kan anvende omkostningerne ved det på deres tilbud, så der er generel afslapning på markedet. Vi ser mange flere seriøse danske købere til dette område end normalt.

Almería, Murcia og Alicante Syd
Bortset fra de rent spanske områder, hvor markedet stadig er trægt, rapporterer alle områder indenfor vores salgs område, især de kystnære om øget salg og øgede priser.

Brexit synes som sådan at have haft ringe eller ingen virkning hidtil, selv om værdien af pundet altid er en faktor.

For fremtiden synes alle tegnene at pege på at den nuværende situation, fortsætter. Vi forventer en stor stigning i efterspørgslen i disse områder… også fra danske købere.

Costa Blanca Nord, Valencia og Barcelona
Markedsfølelsen forbliver positiv, med god likviditet og med øget antal salg. Faktisk er der mange steder mangel på gode ejendomme til salg, hvilket er en drivkraft for potentielle prisstigninger, men der er ingen tegn på betydelige stigninger til dato.

Den betydelige stigning i spekulativ udvikling i kystbyer, sammen med øget antal opkøb med henblik på udvikling, tyder på, at initiativtagere har fortsat tillid til markedet.

Vi oplever flere salg til de udbudte priser på de bedste beliggenheder, men ellers er trenden at der bliver solgt mellem 5-10% under udbudsprisen.

Engelske købere er stadig på markedet i stor stil, og vi oplever et betydeligt antal købere, der er ivrige efter at købe, før Brexit træder i kraft.

Balearerne
Det baleariske marked synes at være mindre selvsikkert end i samme periode sidste år.

Fald i svensk efterspørgsel på grund af dårlig valutakurs og endog et fald i tysk efterspørgsel, som normalt er meget stærk på Mallorca, er ikke så positivt et tegn. Briterne synes også mere krævende på prisen end hidtil set.

Dette er dog et rigtigt godt tegn for vores danske købere da priserne nu igen kan forhandles ned ift. den udbudte pris. Vi oplever en klart større efterspørgsel fra danske kunder end hidtil. Budgetterne starter dog stadig en del højere end for resten af vores områder.

Afslutning

Vores generelle holdning til markedet er at vi kun har set toppen af isbjerget. Efterspørgslen efter kystnære boliger og landhuse vil kun gå en vej de næste par år. Vi oplever at mange der har siddet lidt på hænderne og ventet på det rette tidspunkt for køb, nu er ved at vågne op og har startet de indledende processer ift. lån m.m.